合同能源管理在物業(yè)管理節能減排中的作用
發(fā)布時(shí)間：2013-06-27 新聞來(lái)源：中國節能環(huán)保信息網(wǎng)
隨著(zhù)我國經(jīng)濟持續增長(cháng)，城鎮化進(jìn)程不斷加快，人民生活水平日益提高，能源無(wú)疑成為經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展不可或缺的物質(zhì)，而隨之而來(lái)的能源短缺問(wèn)題也逐漸成為我國未來(lái)經(jīng)濟、社會(huì )可持續發(fā)展的瓶頸。根據發(fā)達國家經(jīng)驗，與人們日常生活息息相關(guān)的建筑能耗最終將會(huì )超過(guò)工業(yè)、交通領(lǐng)域的能耗，占到社會(huì )總能耗的40%�；诮ㄖ芎某掷m剛性增長(cháng)的現實(shí)，國家從能源戰略角度，將建筑節能工作擺在越來(lái)越重要的位置，作為管理龐大不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)管理行業(yè)也肩負著(zhù)在物業(yè)管理與服務(wù)中開(kāi)展節能工作的重大責任。
當前物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)展節能減排工作存在的主要問(wèn)題
目前，物業(yè)管理行業(yè)參與節能減排工作還處于起步階段，在節能意識、節能資金和節能技術(shù)等方面存在以下主要問(wèn)題。
1.節能意識缺乏。大多數企業(yè)的管理人員缺少節能減排方面的意識和知識，主要表現在對不同類(lèi)型建筑的能源需求、消耗不清楚，對電梯、空調等能耗設備性能不了解，對先進(jìn)的能源管理和設備運行系統不掌握�；具�停留在設備正常運行和低層次、重復性的維修養護上，難以對所管項目的設備運行狀態(tài)和能源消耗情況做出正確的判斷，提出合理化改進(jìn)和管理建議。
2.技術(shù)力量單薄。要解決所管項目中不同設備在高效率的工況下運行、減少不同形式供熱、空調系統的整體能耗損失等一系列問(wèn)題，需要較強的管理團隊和技術(shù)人才。作為目前處于勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理行業(yè)，企業(yè)招收的工程人員大部分是從事簡(jiǎn)單維修工作的一線(xiàn)技術(shù)工人，缺少設備管理和能源控制的高級人才，使得節能減排工作難以推開(kāi)。
3.改造資金短缺。既有建筑節能改造包含能耗審計、方案設計、改造施工和運行管理以及融資等一系列的專(zhuān)業(yè)服務(wù)環(huán)節。目前，政府在物業(yè)管理節能方面的政策支持較少，業(yè)主也不愿意另行支付這筆改造費用。而作為微利行業(yè)的物業(yè)管理業(yè)，收取的物業(yè)管理費主要用來(lái)維修養護設施設備，沒(méi)有充足的資金對整個(gè)設備運行系統進(jìn)行有針對性、有計劃、有步驟的改良，局部的改造又起不到良好的效果和較高的經(jīng)濟收益。
合同能源管理在物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)展節能減排中的嘗試與初步效果
近幾年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步意識到拓展節能減排工作既是行業(yè)的社會(huì )責任，也將成為管理過(guò)程中的一個(gè)效益增長(cháng)點(diǎn)，部分企業(yè)通過(guò)對合同能源管理的嶄新商業(yè)模式的嘗試，在節能減排工作中邁出了可喜的一步，達到雙贏(yíng)甚至多贏(yíng)的效果。合同能源管理也開(kāi)始成為大家關(guān)注的話(huà)題。
合同能源管理(EnergyPerformanceContracting，簡(jiǎn)稱(chēng)EPC)，是指節能服務(wù)公司通過(guò)與愿意進(jìn)行節能改造的客戶(hù)簽訂能源服務(wù)合同，為客戶(hù)的節能項目進(jìn)行投資或者融資，并向客戶(hù)提供能源審計、項目設計、設備采購、施工、工程驗收、節能量監測、系統運行維護等一條龍服務(wù)，以與客戶(hù)分享項目運行后產(chǎn)生的節能效益的方式回收投資并獲取合理的利潤。
華通熱力集團受業(yè)主的委托，采用“合同能源管理-供熱運營(yíng)托管”(BOT/TOT)的模式承包供熱設備管理，達到三贏(yíng)的目的：業(yè)主在不增加任何費用的同時(shí)，享受按時(shí)、保質(zhì)的供暖和熱水服務(wù)，并且在承包期后無(wú)償得到華通熱力集團投資的全套設備;物業(yè)服務(wù)公司不再支付供熱設備的維修、養護等相關(guān)費用;華通熱力集團則通過(guò)對設備的改造，降低運營(yíng)成本，獲取節能收益。
采用合同能源管理對物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)展節能減排工作的意義
1.通過(guò)市場(chǎng)籌措了節能改造所需資金。合同能源管理機制實(shí)質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)以節約未來(lái)的能源費用來(lái)支付節能項目全部成本的節能投資方式。此外，設備的升級，運行成本的降低，不僅免除了業(yè)主的節能改造投資，而且使能源利用效率得到提高，大大節約了物業(yè)服務(wù)公司整合改造資源帶來(lái)的交易成本，并將確保在未來(lái)一段時(shí)間，能獲得穩定收益。
2.以能源管理合同的簽訂保障了各方的權益。能源管理合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建筑節能服務(wù)公司在平等民事主體之間簽訂的合同，由節能服務(wù)公司提供建筑節能服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以節能收益支付相應報酬的協(xié)議。這種管理方式既保障了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的利益，也保證了建筑節能服務(wù)項目的成功率。
3.充分利用了節能服務(wù)公司的專(zhuān)業(yè)化。節能服務(wù)公司提供的能源審計、改造方案設計、施工、運行管理和培訓以及項目融資等一條龍式專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，能夠把節能改造所需要的各環(huán)節聯(lián)系起來(lái)，在系統性和連續性分析的基礎上進(jìn)行節能改造決策，有利于節能改造各個(gè)環(huán)節之間的相互協(xié)調和控制，保證了節能改造的實(shí)施效果，避免因把各個(gè)環(huán)節割裂開(kāi)來(lái)而造成節能決策過(guò)程中的信息失真以及節能改造實(shí)施過(guò)程中的各自為政的不利局面。
節能服務(wù)合同運行機制的分類(lèi)
1.節能收益分享型合同運行機制。節能收益分享型合同是由建筑節能服務(wù)公司承擔全部或部分的節能投資，其回報則來(lái)自于和業(yè)主分享的節能收益。一般在節能服務(wù)公司投資實(shí)施節能措施后頭2-3年，節能服務(wù)公司會(huì )提取較大的比例節能收益，后幾年的比例會(huì )下降，直至合同期結束。這種合同方式目前在國內較為普遍。
2.能源費用托管型合同的運行機制。能源費用托管合同由建筑節能服務(wù)公司負責管理業(yè)主的整個(gè)能源系統的運行和維護工作，承包能源費用。建筑節能服務(wù)公司向業(yè)主收取一筆固定費用，客戶(hù)享受某一水平的服務(wù)，該服務(wù)覆蓋了客戶(hù)用能的所有方面，包括支付能源費用和日常維護，此類(lèi)合同在歐洲市場(chǎng)較為常見(jiàn)。
3.節能收益保證型合同運行機制。這種形式的合同中必須向業(yè)主承諾能耗性能，即保證其承包項目在改造后的節能收益;作為回報業(yè)主在項目施工驗收結束后即將所有工程款支付給節能服務(wù)公司。如果實(shí)施節能措施后的合同期內項目的節能收益沒(méi)有達到節能服務(wù)公司在合同中承諾的數字(通常是個(gè)范圍)，那么建筑節能服務(wù)公司必須將這部分收益差額退還給業(yè)主。一般還有專(zhuān)門(mén)的保險公司參與這樣的項目，一旦項目失敗，保險公司將承擔節能服務(wù)公司不承擔賠償的部分。目前這種合同方式在美國的建筑節能服務(wù)項目較為普遍。
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